Não compre nenhum imóvel antes de solicitar esses 7 documentos importantíssimos!

A falta da documentação adequada pode virar um grande problema judicial e levar até à perda do bem adquirido pelo comprador; saiba mais;

Comprar um imóvel próprio é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Mas, para que o sonho não se transforme em um pesadelo, é essencial ficar atento a documentos que podem dar muita dor de cabeça no futuro se não estiverem em dia.

“Antes de concluir a aquisição, é imperativo que o comprador solicite um dossiê documental abrangente, que se divide em duas categorias: documentos relativos ao imóvel e documentos dos vendedores”, fala o advogado especialista em direito imobiliário Daniel Blanck.

A seguir, confira a lista dos sete documentos do que não podem faltar em uma transação envolvendo imóveis.

Documentos do imóvel

1. Matrícula do Imóvel Atualizada com Certidão de Ônus Reais e Ações Reipersecutórias
Este é o documento mais importante. Emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, funciona como a “identidade” completa da propriedade, detalhando todo o seu histórico, características, medidas, proprietários anteriores e — atenção — se existem pendências como hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias ou promessas de venda registradas para outras pessoas. A certidão deve ser recente para refletir a situação real do imóvel.

2. Certidão Negativa de Débitos de IPTU
Fornecida pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado, comprova que não existem dívidas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) vinculadas ao imóvel.

3. Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais
Para apartamentos e casas em condomínios fechados, esta declaração, assinada pelo síndico ou emitida pela administradora, é essencial para atestar a quitação das cotas condominiais.

4. Certidão do “Habite-se”
Emitida pela prefeitura, atesta que a construção foi finalizada de acordo com o projeto aprovado e as normas legais, estando apta para ser habitada. A ausência deste documento pode indicar uma obra irregular, sujeita a multas ou até ordem de demolição.

Documentos dos vendedores

5. Documentos de Identificação
Cópias do RG e CPF dos compradores e seu respectivo cônjuge, se aplicável.

6. Certidão de Estado Civil
Certidão de nascimento (se solteiro) ou de casamento atualizada (se casado, divorciado ou viúvo). Este documento é vital para determinar o regime de bens e a necessidade da anuência (assinatura) do cônjuge para a venda.

7. Certidões Negativas Judiciais
Incluem certidões da Justiça Estadual (ações cíveis), da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho. Elas servem para verificar se os vendedores respondem a processos judiciais que possam levar à penhora de seus bens, incluindo o imóvel que está sendo vendido, para pagamento de dívidas.

Por que os documentos são tão importantes?

Segundo Daniel, a posse destes documentos evita riscos desnecessários e garante a segurança jurídica da transação. A matrícula confirma que a pessoa que está vendendo é, de fato, a proprietária legal do bem e se o imóvel está livre de dívidas ou de restrições, como direitos de terceiros.

As certidões de débitos de IPTU e condomínio são cruciais, porque essas dívidas, chamadas de propter rem, acompanham o imóvel. “Sem essa verificação, o comprador assume a responsabilidade por pagá-las, mesmo que sejam anteriores à sua aquisição”, alerta Daniel.

Já as certidões do vendedor indicam se existem processos ou débitos que possam atingir o imóvel e, futuramente, vir a anular a compra.

“Elas protegem o comprador contra o risco de ‘fraude contra credores’, situação em que a venda pode ser anulada pela justiça se for comprovado que o vendedor se desfez do imóvel para não pagar seus credores, deixando o comprador sem o bem e com o prejuízo financeiro”, explica Daniel.

“Em suma, a análise conjunta desses documentos oferece um panorama claro da legalidade e segurança do negócio, permitindo uma decisão de compra informada e consciente”, completa o advogado.

Quando pedir os documentos?

O momento ideal para solicitar os documentos é no início das negociações, antes da assinatura do contrato de compra e venda ou do pagamento de qualquer valor significativo, especialmente antes do sinal. O comprador só deve avançar no negócio e despender valores após ter a certeza de que o imóvel e os vendedores estão em situação regular e a transação é segura.

“A análise documental deve ser feita previamente, para que o comprador tenha segurança jurídica antes de se comprometer financeiramente”, destaca Lea Saab Faggion, advogada imobiliária e gerente de vendas da OMA.

Caso a transação seja feita via imobiliária, é dever da empresa e do corretor de imóveis orientar as partes e providenciar a documentação básica para a negociação. “Contudo, isso não afasta totalmente a responsabilidade do comprador de conferir a regularidade do imóvel. O ideal é que haja análise documental criteriosa, preferencialmente com auxílio de advogado especializado”, alerta Lea.

O Código Civil (Art. 723) exige que o corretor execute a mediação com o cuidado que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento e a segurança do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.

“Isso significa que a imobiliária tem a obrigação de solicitar e analisar a documentação pertinente e alertar o comprador sobre quaisquer riscos identificados. Caso a imobiliária seja negligente nessa verificação e o comprador sofra um prejuízo, ela poderá ser acionada judicialmente para reparar os danos causados”, fala Daniel.

Riscos da falta de documentação

De acordo com Lea, sem essa verificação prévia, o comprador pode assumir um risco desnecessário, adquirindo um imóvel com problemas ocultos.

“A ausência desses documentos pode resultar na compra de um imóvel com dívidas, penhoras ou até envolvido em disputas judiciais. Isso pode gerar prejuízos financeiros, necessidade de contratação de advogado e até a perda do imóvel em situações mais graves”, ela aponta.

Para Daniel, a falta de qualquer um desses documentos cria uma “zona cega” na negociação, expondo o comprador a riscos graves e concretos. “Não ter a matrícula atualizada, por exemplo, é como comprar um carro sem ver o documento: você não sabe quem é o verdadeiro dono, se o bem está alienado ou se possui restrições”, afirma.

Se a matrícula apresentar um empréstimo não quitado, o banco credor pode executar a dívida e levar o imóvel a leilão, mesmo sob nova propriedade.

Ignorar as certidões de débitos fiscais, como IPTU, e condominiais pode resultar em um prejuízo financeiro imediato, pois o comprador será legalmente obrigado a quitar dívidas que não contraiu.

“O novo proprietário se torna o devedor perante a prefeitura e o condomínio, sendo obrigado a quitar os valores em aberto para não ter seu nome negativado ou o próprio imóvel penhorado. O cenário mais drástico é a perda do imóvel”, explica o advogado.

A consequência mais severa, no entanto, vem da ausência das certidões dos vendedores. “Se houver fraude contra credores, por exemplo, a venda pode ser anulada judicialmente”, diz Lea.

Se for comprovado judicialmente que a venda foi uma manobra para evitar o pagamento de dívidas, a transação é declarada ineficaz. Neste caso, o comprador perde a propriedade do bem, que será usado para pagar o débito do vendedor, restando-lhe apenas o direito, muitas vezes de difícil execução, de processá-lo para reaver os valores pagos.

“O comprador perde o imóvel e terá que ingressar em uma nova e incerta batalha judicial para tentar reaver o dinheiro pago ao vendedor, que a essa altura pode já ser insolvente. Portanto, a falta de documentação não é um mero detalhe, mas uma porta aberta para a perda total do investimento”, ela comenta.