Vai comprar um imóvel? Saiba como verificar se ele tem dívidas ocultas

Antes de assinar o contrato, é fundamental verificar a situação jurídica do bem para evitar dívidas ocultas e problemas futuros; saiba mais!

Comprar um imóvel é um passo importante, mas, sem a checagem adequada, o comprador pode herdar dívidas ocultas não pagas pelo antigo proprietário, como IPTU ou taxas condominiais, transformando o investimento em uma verdadeira dor de cabeça.

Antes de assinar a escritura, é fundamental investigar se o imóvel está livre de pendências. Mas você sabe como fazer isso?

Rodrigo Ferrari, advogado que integra a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, explica que certidões de matrícula, registros forenses e declarações de condomínio são documentos essenciais na hora da compra, pois ajudam a proteger o comprador contra dívidas ocultas. “Existem dois blocos que precisam ser analisados quando se busca adquirir um imóvel com segurança jurídica: primeiro, a situação jurídica do imóvel e, segundo, a situação jurídica dos vendedores”, orienta.Play Video

O que consultar na hora da compra?

Rodrigo recomenda que, inicialmente, o comprador consulte a Certidão de Matrícula do Imóvel. Ela pode ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis da região e funciona como uma verdadeira identidade do bem.

Na Certidão de Matrícula é possível conhecer: o número de matrícula, quem já foi dono do imóvel, se houve doação, inventário, partilha, compra e venda e, principalmente, se o imóvel possui dívidas ou restrições. Porém, nem tudo está registrado nela. Por isso, também é necessário verificar a Certidão de Distribuições Forenses em nome do vendedor, disponível no site do Tribunal de Justiça, que indica as ações judiciais movidas contra ele.

“Através dessas informações, é possível avaliar se esses processos contra o vendedor do imóvel afetam ou não a sua compra”, explica Jaques Bushatsky, membro do conselho jurídico da presidência do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Estado de São Paulo (Secovi-SP).

Outro documento indispensável é a Certidão Negativa de Débitos (CND) municipal. Emitida pela prefeitura — geralmente de forma gratuita nos sites oficiais —, ela informa se há pendências tributárias, como IPTU em atraso.

Também é importante consultar as taxas condominiais. Para isso, o comprador deve solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio uma declaração atualizada de débitos condominiais referentes à unidade. Esse documento é essencial porque informa se há pendências financeiras ligadas ao imóvel, como cotas condominiais em atraso, multas ou encargos.

Quais os riscos?

Diferente do que muitos imaginam, o comprador de um imóvel com dívidas ocultas corre o risco de perder a propriedade, mesmo após a aquisição. Isso ocorre quando as dívidas possuem natureza propter rem — ou seja, acompanham o imóvel e não o proprietário — ou quando se descobre que a venda configura fraude.

Jaques ressalta que eventuais dívidas dos vendedores também podem levar à anulação da negociação, especialmente quando há uma ação judicial em andamento envolvendo o bem. “Vale lembrar que pouco importa se o processo discute diretamente o imóvel adquirido ou não — sua existência já pode comprometer a negociação.”

Normalmente, os principais problemas que podem resultar na perda do imóvel são:

• Penhora judicial: quando o vendedor possui dívidas e a Justiça determina a penhora do imóvel já adquirido. Nesse caso, o juiz pode ordenar a venda do bem mesmo após a compra do imóvel por um terceiro.
• Disputa de herança: imóveis envolvidos em brigas familiares também oferecem risco. Por isso, é fundamental consultar a Certidão de Matrícula e a Certidão de Distribuições Forenses em nome do vendedor.

Outros cuidados indispensáveis

Quem vai comprar um imóvel deve ficar de olho se o bem é fruto de financiamento bancário. Rodrigo destaca que essa informação já aparece na Certidão de Matrícula. “A certidão de matrícula atualizada geralmente indica a existência de financiamento, e qualquer ato de alienação do imóvel deve contar com a anuência da instituição financiadora — seja para a transferência do financiamento, seja para a sua quitação”, pontua.

Também é preciso atenção quanto à existência de inquilinos. Se o imóvel estiver alugado, o locatário tem preferência na compra. “Logo, a aquisição somente pode ser realizada se o vendedor apresentar uma declaração de não interesse assinada pelo locatário ou provar que o notificou para exercer o direito de preferência e não houve interesse”, orienta Jaques.

Rodrigo reforça que, ao obter certidões de IPTU, cotas condominiais/associativas, certidões forenses e certidões de tributos da respectiva prefeitura, as chances de haver pendências não descobertas são reduzidas. “Uma vez esgotado o limite de informações possíveis de serem obtidas com base em registros públicos, entende-se que a diligência do comprador foi cumprida e, assim, eventuais pendências ocultas dificilmente poderão ser oponíveis ao adquirente.”

E se, mesmo após a checagem e a formalização do negócio, forem descobertas dívidas ocultas?

Nesse caso, os dois especialistas são unânimes: é indispensável recorrer a um advogado especializado em direito imobiliário para propor ação no Poder Judiciário contra o vendedor do imóvel.

“Hoje em dia a aquisição de um imóvel é muito mais segura do que foi no passado. A compra de imóvel em construção (incorporado), por exemplo, tem garantias legais, seja pela ‘lei das incorporações’, seja pelo ‘patrimônio de afetação’ – basicamente, uma garantia legal de que todo o dinheiro que entrar na obra será destinado exclusivamente a ela, e não a outra obra do mesmo empreendedor –, seja pelo Código de Defesa do Consumidor”, explica Jaques.

Ainda assim, isso não significa que problemas não possam surgir. Dessa forma, é sempre importante adotar precauções para evitar dores de cabeça no futuro. “Não se deve haver compra de imóveis com dúvidas sobre o seu passado. O recomendado é sempre consultar um especialista na área”, completa o especialista.